Wednesday, January 29, 2014

Comprei um imóvel direto com a construtora no Brasil e não consigo financiamento o que eu faço?

Hello tem como me ajudar?
Estou desesperado! Comprei um imóvel direto com a construtora no Brasil e chegou a hora de pegar as chaves, assumir o imóvel de fato, tenho que financiar o saldo e não consigo financiamento o que eu faço?


Chegou até a nossa redação uma pessoa moradora de Boston com esta pergunta, pois o mês para pegar as chaves é março de 2014, ela já pagou praticamente R$70 mil reais no imóvel que comprou na planta, e terá que pagar mais ou menos R$20 mil reais na hora que pagar as chaves e o restante ela precisa financiar, a pergunta é; A onde e com quem?

Este investidor tem seus familiares em São Paulo, sempre morou na região de São Paulo no Brasil ele fez o óbvio comprou um apartamento nesta região. O imóvel que ele comprou é caro por que na região de São Paulo os preços dos imóveis não são muito acessíveis e já valorizou muito o imóvel nestes dois anos.

1-     Ele na época da compra do imóvel achou melhor comprar no nome da mãe, que vive em São Paulo, senhora idosa e aposentada no Brasil, tem uma renda de aposentada.

2-     Ele também comprou o imóvel diretamente com a construtora no Brasil, NÃO USOU UMA IMOBILIÁRIA INTERMEDIARIA AQUI DE BOSTON (seu maior erro), logo não foi uma venda daqui para o Brasil, todo o processo desde o início foi feito diretamente por lá, no Brasil.

3-     Na época da compra foi dito para ele e sua mãe que ele ou ela conseguiriam um financiamento fácil quando chegasse o momento de pegar as chaves, pois poderiam comprovar facilmente que teria condições de pagar um financiamento, pois afinal de contas já haviam pago um montante considerável para construtora e teriam provas disto, agregado a isso ele poderia mostrar força financeira ao pagar R$20 mil reais, na hora de pegar as chaves.

4-      Ele está a menos de 60 dias de ‘assumir’ a tão sonhada casa própria. O imóvel está no nome da mãe, e ela esta sendo considerada incompatível para obter um financiamento em qualquer banco, pois não tem renda, é aposentada, a sua renda não bate com os valores da prestação do financiamento.

5-     Ele está totalmente travado, acreditou em um sonho, pagou por ele quase dois anos, e agora vê seu esforço cair por terra, seu sonho ser arrancado de suas mãos e veio a nossa redação perguntando o que eu faço?

É importante relatar que antes de procurar a nossa redação ele procurou ajuda em uma imobiliária local que vende imóveis no Brasil. Todos ficam solidários, e não poderia ser diferente em um momento destes, e a imobiliária falou para ele que uma das alternativas para ele era transferir o imóvel para seu nome e conseguir um financiamento da CEF aqui nos USA, existe esta possibilidade. Também ofereceu como alternativa ele vender o imóvel para alguém aqui nos USA ou no Brasil, fazer uma cessão de direitos e recuperar o valor investido. Como talvez uma outra alternativa esta imobiliária local passou o telefone deste investidor para a nossa redação depois do próprio autorizar o mesmo. A partir daí entramos no caso.

Analisando o caso começamos a buscar alternativas

Primeiro ouvimos dele uma alegação que a promessa de quem vendeu o imóvel para ele LÁ NO BRASIL não se cumpriu, pois nada do falaram para ele esta se cumprindo agora na ‘H’ de assumir o imóvel. Perguntamos se tinha alguma coisa no contrato assinado com a construtora que nos levasse a algum indicio de ele foi enganado. A resposta foi não, a promessa foi verbal, logo a documentação está correta. Promessas verbais, ou conversa de vendedor não são levadas em conta se não estiverem escritas no contrato. Por isso antes de assinar um contrato leve ou envie para alguém competente em detalhes de contrato ler e analisar para você. Este é um serviço pago, mas tem um valor enorme para que você não ter alguma decepção no futuro. Não se deixe levar pela emoção.

Durante nossa conversa com este investidor, falamos que iríamos dar várias alternativas para ele, e que algumas poderiam soar com ridículas no seu ouvido, mas outras poderiam acender uma luz na sua mente para ele buscar um caminho próprio e rápido para sair desta situação difícil.

O financiamento pela CEF vivendo aqui nos USA

É possível sim obte-lo sim, e a CEF aceita a aplicações lá no Brasil de quem vive aqui nos USA, logo o aconselhamos a buscar maiores detalhes com o escritório de representação da CEF em NJ, que fica na 2500 Plaza Five, Jersey City, NJ 07311-4026 – Telefone 201.633.8666. Porém um detalhe estatístico muito importante é conhecer o histórico destas aplicações. A CEF já aceita aplicações de brasileiros moradores no exterior nos acreditamos que há mais de 4 anos. O fluxo é normal, as aplicações seguem o curso de aprovação pelo setor responsável da CEF, e por mais qualificado que o aplicante seja vivendo no exterior e atendendo todos os requisitos solicitados pela CEF, normalmente quando chega na hora final de dar a resposta a CEF não aprova o financiamento e sem uma razão coerente para está negativa, pois tudo que é solicitado para quem faz a aplicação e dado e em alguns casos até com sobra, mas mesmo assim é negado. Até hoje neste período nossa redação só conhece um caso de um brasileiro morador de Massachusetts que consegui financiar sua casa própria morando aqui nos USA, na época fizemos até uma matéria para divulgar o fato. Logo, a possibilidade existe, mas é uma loteria a aprovação, mas quem não corre atrás não ganha nunca, tudo é possível, mas saiba que a luta que você vai ter que enfrentar e os riscos que vai correr são grandes e duros. Conhecendo estes dados você pode se organizar melhor para conseguir mudar o rumo da história na CEF.

Cessão de diretos ou venda do imóvel

Não sabemos ao certo qual a melhor alternativa neste caso por isso vamos falar de todas. Poderia ser feito um contrato de gaveta, passar o imóvel do nome da mãe para o nome dele. Isso não iria resolver em nada o caso, mas ele não teria que pagar em nenhum momento imposto de transição de compra do imóvel, só a escrituração do imóvel quando for oficializada a transação. Contrato de gaveta, com qualquer pessoa é sempre um risco, a pessoa pode morrer e o imóvel não estar escriturado no nome do comprador, e se você precisar na hora da escritura de uma assinatura do antigo dono, ai é que mora o perigo ela (e) pode se fazer de difícil, etc. Não é uma alternativa 100% segura, mas pode ser feito. Contudo não serve para ele neste caso.

Pode passar o contrato para o nome dele, tirar a mãe fora do jogada

Para assumir o lugar da mãe junto à construtora e tentar um financiamento nos USA, ele iria precisa pagar um percentual desta transação para a construtora, que em média fica em 3.5% do valor do imóvel. Outra alternativa que não sabemos se  é possível no caso dele é que a mãe dele poderia fazer uma cessão de direitos de usufruto do imóvel para ele, inclusive dando o direito de venda após a sua morte, caso este documento venha a existir por longa data. Também poderia ser feita pela mãe uma doação em vida para ele, nestes últimos dois casos tem imposto municipais, estaduais e federais que precisam ser pagos para consumar a transação, mas os valores são bem menores que os pagos em uma transação normal, por ser uma doação.

Vender o imóvel, ou negociar a devolução para a construtora

Vender o imóvel neste caso significa perder alguma coisa que já investiu, apesar de que pode até ter uma valorização do imóvel nestes dois anos de pagamentos na planta para construtora. Contudo todo o comprador de um imóvel que ainda não foi consolidada entrega das chaves imagina que o vendedor tem algum problema, é a lei de mercado, ela é cruel, e o comprador sempre quer tirar proveito disto, logo você nunca pega o que você já pagou sem falar no que você vai ter que desembolsar de comissão ao vendedor e para pagar os impostos da transação. Normalmente você consegue pegar 50% com sorte do que você já pagou, qualquer coisa acima disto é lucro. Facilita muito a concretização rápida de uma venda a partir do momento que você também se propõe aceitar, carro ou imóvel de menor valor, aparecem mais interessados.

Anúncio nos jornais de Boston

Parece soar estranho, anunciar em um jornal local para vender o imóvel no Brasil, mas pode dar certo, tem muita gente aqui com dinheiro vivo pronto para investir no Brasil, logo sua solução pode estar ao lado de sua casa.

Se você ficou com alguma dúvida, ou quer um maior esclarecimento sobre esta matéria mande um e-mail para pmonauer@hellobrazilnews.com, teremos o maior prazer em ajudá-lo com suas duvidas e se publicarmos seu questionamento seu nome aqui sempre será preservado.

HBN – Paulo Monauer
Fotos divulgação
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